郑州郑东新区值得入手楼盘（郑州郑东新区新开盘）
撰文：佩奇 美编：刀妹 校对：紫藤
邻里相处：和谐的邻里关系，是每一个家庭必备的人际关系的处理，也是让孩子有良好的成长环境，左养右学教育赖颂强在讲如何用三分法思维处理人际关系的直播课里，有系统的讲解。
今年6月10号，佩奇写了一篇文章，名字为：郑州楼市百科全书告诉你：郑州主城五区都该怎么买房
文章最终获得了相当不错的评价和留言量。
今天，结合最终敲定的地铁三批规划与佩奇的个人认知，推出下篇：主要阐述郑州四大开发区都应如何买房。
【壹】郑州的“四梁八柱”
就在前不久，新上任的郑州市委书记徐立毅在考察郑东新区、高新区、经开区和航空港实验区后，提出了四个开发区是在全郑州市发展大局中处于“四梁八柱”的支撑地位，也就是再次强调了四大开发区的重要性。
今天，佩奇就紧接着上篇文章，并结合地铁三批的最新消息，具体阐述一下郑州四大开发区中三大开发区的状况，希望对有置业意向的朋友有所帮助。
1、 千禧年后的新郑州-郑东新区
如今的东区，已经部分接过老郑州的功能并衍生出来许多高端商务、办公、行政功能，几乎成为省内不差钱群体置业郑州的首选区域。
但是，郑东新区的房价也是目前全郑州落差最大的区域，从白沙镇不足万元的高层到北龙湖南岸核心区单价破十万的洋房，这样的落差放眼全国都不多见。
今天主要以小片区划分区域阐述一下郑东新区的各个小组团。
1、北龙湖板块，范围大致为连霍高速、中州大道、东风渠、东三环围合区域。
这里是10年之内郑州最核心的区域，甚至没有之一。产业布局多以“食物链顶端”的金融业为主，并辅以其下游产业，是河南省最高端的区域。
这个区域多以新房市场为主，目前已经交付的商品房仅有龙之梦西苑、正商善水上境、鲁能公馆等为数不多的项目，但是整体推进的力度较大。
其中，第一梯队为金茂府、永威上和院、融创中原壹号院，除了上和院以外，其余两个项目均为精装，三个项目整体价格区间为6-14万/㎡；
第二梯队为北龙湖南岸核心区的其他项目，整体洋房平层价格维持在3.8-6万/㎡，比较有特色是建业君邻大院的私人订制、永威上和琚的年轻时尚化、中建柒号院的央企品质、名门樾府的流转学位等；
第三梯队为龙湖北岸的部分小高层，目前尚未入市，暂时不做评价。
总之，北龙湖区域自住属性大于投资属性，很多开发商在北龙湖只为做标杆，部分项目利润率甚至不足5%，有钱买就对了。
2、CBD板块，范围大致为金水东路、东三环、东风渠、中州大道围合区域。
这个区域是上个10年郑州房价增值的最大赢家，绿城百合的增值速率已然在业内被封神，现在看来绿城百合的立面也丝毫不落伍，同时期的联盟新城、绿地老街、中凯铂宫、运河上郡等已经初现破败。
但是对于绝大部分老城区或者新郑州人而言，这个区域依旧是标准的“改善区域”，绿城百合带电梯的楼栋、银河丹堤的次新房二手房成交量依旧活跃。此外，尽管永威一直没有拿翰林居当做自己的标杆项目对外宣传，但是翰林居小户型流转率还是相当可观，就单价而言，还是大户型单价更高。
除了CBD以北的大片低容、限高区域，CBD内环的五行嘉园、海逸名门等二手房单价买不到金水区不带优质学区的次新房。
以金水东路作为分割线，金水路北因为低容、规划更好、产品类型更优质，在二手房市场上价格更高，对于不少早期“因房致富”的群体而言，当下正是置换东风渠北第二梯队房产的绝佳时机。
3、老郑东新区核心板块，范围大致为金水东路、中州大道、陇海路、东三环围合区域。
大致以农业南路为分界线，以西为早期发展区，以永威东棠、永威翡翠城及部分优质单位家属院为主；以东为后发展区，以海马公园、建业天筑等优质次新房为主。
首先，我们先说农业南路以西。这个区域的价值高地是永威东棠，这也是目前永威公司对外宣称已交付的典范项目，而这个项目其实是集合学区、位置、地铁、品牌、物业、次新房等各项优势条件的产物，在2011年前后开盘单价9000-12000元/㎡，自开盘至二手房一直都是片区的扛把子。
除此之外，这个区域衡量价值的一个重要因素就是是否能上聚源路小学，在公立小学教育匮乏的东区，聚源路小学算是口碑前三甲，是否在聚源路小学的划片范围内，是你考虑该片区房子的重要指标之一。
农业南路以东的老东区，我们可以广泛称之为高铁站西广场。除了建业天筑以外，其他几个次新房各有千秋。雅宝、中豪的位置；鑫苑的相对便宜；金悦府、卢浮公馆的学区和次新房优势；奥兰花园的学区；海马公园的十项全能。其中，没有差额税的小区更抢手。当然，他们二手房均价能齐齐攀至2万/㎡以上，有一个共同原因：距离高铁站商务区近。
商都路是这个组团的价值分界线，商都路以北的同等类型同时期的产品普遍高于商都路以南，高速奥兰花园、正商东方港湾等商都路北的小区普遍高于交房不久的商都路以南的小区，如鑫苑世纪东城、华启金悦府。商都路北胜在更靠近郑东新区核心区，商都路南胜在房子更新，取舍还是要看购房者自身。
4、龙子湖及高铁站东广场板块，范围大致为连霍高速、东三环、陇海路、东四环围合区域。
其实在传统意义上的区域划分上，这个板块应该分为龙子湖和高铁站东广场两个区域，但是因为其商品房数量较少，我们统称为一个板块进行梳理。
市体育中心地铁站周边的正商铂钻、新芒果和郡是片区的主要商品房，目前二手房售价2.3万/㎡左右，如果要在这个片区购买，可以考虑更新位置更好的碧桂园天琴湾，但是要分拆合同，首付比例较高，除了内部流出房源以外，主要房源集中在中介手中。
龙子湖高校区北部区域，以永威五月花城和正商书香华府两个商品房楼盘“遗世独立”，家属院性质的广电天韵、双湖花园也不做过多解释，一般人一开始也买不到。
而如财大在校区内部划地分给老师的房子，一般只有使用权而无产权，老师可以自己居住或者对外出租，其超高租售比也是一大亮点。
5、郑信路板块，范围大致为郑开大道、京港澳高速辅道、锦绣路、商都路围合区域。
这个板块已经一路向东来到了白沙，尽管我们是“白绿帮”，但是佩奇还是想以最理性的角度分析区域。
安置房、规划乱、进度慢是这个板块的三大“价值屠夫”；距东广场近、本身即是郑东新区、地铁8号线即将开建又是这个区域的三大“价值潜力”。
目前整个区域以雅居乐国际花园的高层产品为价值高峰，均价维持在1.5-1.6万/㎡，部分户型可以达到1.7万/㎡，在售新房紫藤公馆为2.5-2.8万/㎡，在老东区无法找到合适二手房的中产可以选择这里。
此外，短期内对区域价值提升较大的两大法宝就是高铁站东广场商务区的建设和地铁8号线的开建。其实就目前而言，郑信路片区已经相当成熟，但是高铁站东广场商务区一旦建成，向东辐射第一站就是郑信路，再加之地铁8号线的贯通，5-8年，这个板块的价值将有巨大的提升。
6、雁鸣路板块，范围大致为郑开大道、前程路、商都路、万三公路围合区域。
这个区域是目前白沙组团商品房最为集中和纯粹的区域，部分社区更有贾鲁河一线河景，同样也有地铁8号线站点。
此前，美景东望高层1.2万/㎡全款供不应求；蓝城诚园单价从1.3万/㎡左右上涨至1.6万/㎡还需要全款已经说明了一部分问题。
但是，传说中的六合CBD依旧是横亘在雁鸣路板块与成熟区的巨大断裂带，东四环至京港澳高速辅道之间的金山公园、银山公园之间2公里左右的距离尚且不被市场完全接受，那雁鸣路板块与成熟区之间的距离呢？
此非东哥观点，纯佩奇观点。
2、 科创中心-高新区
高新区尽管偏离郑州中心城区，但是其科创力量与学术机制不容小觑。8成以上来郑的科创企业，都会选择高新区落脚。
在2016年的大行情中，高新区是涨幅最高的区域之一，仅次于东区和北区，但是近几个月来，北区整体出现了松动，高新区依旧坚挺，涨幅与跌幅均在合理区间之内。
如今的高新区，四环之内已经发展殆尽，双湖科技城是下一个阶段高新区发展的重点，也是郑州科创人士需要重点关注的区域。
1、五龙口板块，范围大致为西站路、嵩山路、北三环、西三环围合区域。
这个区域属于高新区三环内的辖区，也是处于高新区与中原区的交会处。在佩奇对于郑州的认识当中，五龙口板块是三环内价值相对较低的区域，其交通的阻碍抑制了自身的成长性。
不过，如今农业高架桥的贯通，直接激活了片区的活力，使得东西无缝连接；地铁8号线的规划，使得这个区域未来5年会有两个站口，片区的交通属性将得到巨大提升。但是，对于大部分人而言，北三环彩虹桥依旧是每天需要通行的“肠梗阻”。
就二手房而言，片区内没有品质稍高的二手房项目，目前基本都维持在1.5万/㎡以下，新房可供选择的有盛悦府。
2、高新老城南部板块，范围大致为化工路、西三环、科学大道、西四环围合区域。
这个板块属于高新区散乱发展的区域，整体并没有合理规划。
瑞达路沿线多为老旧小区及部分小型别墅区，其他区域多为社区与产业园相结合，并没有特别明显的功能区划分。
因为板块内部有铁路道口的割裂，整体上的关联性不强。如果要在这个区域置业，应该有三个选择方向：
1、紧邻西三环北西流湖，目前可供选择的为碧桂园西湖。
2、紧邻长椿路地铁1号线，未来可供选择的为龙湖高新区地块，预计今年年底或明年年初入市。
3、紧邻科学大道，科学大道作为高新区的主要发展方向，是高新区资源最为密集的区域，目前可供选择金科城。
3、高新老城北部板块，范围大致为科学大道、西三路、西四环、连霍高速围合区域。
这个板块是高新区资源集中度最高，也是资源能级最高的区域。商业、教育、就业等能力不输郑州任一辖区。
艾瑞德国际学校；郑大附小、郑大实验小学；枫杨外国语初中；郑州外国语高中部；郑州大学、信息工程大学等教育资源足以睥睨全郑州。
目前，片区内二手房以朗悦公园道1号最高，大户型售价大致在1.6-1.7万/㎡，在售新房可以考虑钱隆城、华瑞紫银华庭等。
4、高新新城板块，范围大致为西四环、科学大道、连霍高速、西绕城高速围合区域。
这个区域未来将是频繁出现在郑州人视野的区域，不仅因为这里是高新区发展的下一站，寄托了郑州人对科创的希望，更是这里环境优美并聚集了众多省内外一线开发商。
目前片区内集中了众多电子信息产业园，还有郑州轻工业大学，在新房选择上，中海万锦熙岸的洋房、美的翰悦府的科技住宅、融信朗悦学院府的教育住宅都可以选择。
特别值得一提的是，与主城区的交通关系一直是高新区的硬伤，但是最新公布的地铁8号线规划中，西端将从天健湖开始，这也是对高新新城的一剂强心剂。融信和万科将成为短期内的最大赢家。
3、 制造业聚集区-经开区
经开区作为郑州第二产业的聚集区，不仅自身实力雄厚，更有靠近东区的天然优势，在2017年连续涌现三个“地王”项目，也从侧面表现出了经开区自身的价值。
如今，东南方向的航空港区，使得“夹”在中间的经开区地缘位置更具有优势。那么，经开区该如何置业，佩奇就说一下自己的看法。
1、经开老城板块，范围大致为商都大道、万三路、京港澳高速、郑民高速围合区域。
经开老城的居住区主要集中在西侧，以远大理想城、亚太花园、青青美庐等几个社区为主，整体的商业、医疗、交通资源还是沿着航海路布局。
目前区域内可供选择的楼盘不多，华润紫云府基本售罄、阳光城檀悦目前特价房1.6-1.8万/㎡、碧桂园天玺尾盘。
二手房市场当中，富田九鼎世家是片区二手房扛把子，售价在2.0万/㎡以上；恒大绿洲单价1.8万/㎡左右。退而求其次可以选择绿地海珀兰轩，其余二手房单价均在一个档次。
2、经开老城东部板块，范围大致为东三环、陇海路、东四环、南四环围合区域。
这里主要是“国际陆港”中欧班列的始发站，并掺杂部分建材市场，整体环境一般。
在售正商汇航佳苑依托地铁3号线和与高铁站东广场的位置关系，并且单价较为便宜，但是周边整体大环境一般，而且并没有配套资源，等到周围厂区拆迁之后，整体将会有巨大改变。
3、滨河国际新城板块，范围大致为东三环、南三环、京港澳高速、机场高速围合区域。
滨河国际新城，在2018、2019年之后出现了价值回调，特别是如今地铁3号线南延线的确定，给了滨河国际新城与主城区互通互联的机会。
在售新盘值得入手的有：中海天悦府、亚新海棠公馆、金地滨河风华、金辉滨河云著、青风公园二期等，此外下半年滨河绿城项目即将入市，值得期待。
4、经开物流园区板块，范围大致为商都大道、万、京港澳高速、郑民高速围合区域。
这个片区在整个郑州片区和组团概念中，价值并不明显，尽管如今万科、金地、碧桂园三家开发商已经进驻，但是片区的价格还是出现了较大的回落，从高峰时期的1.35万/㎡降至如今1万/㎡，特别是在如今片区没有重大利好和楼市大环境之下，片区整体很难继续攀升。
绿都东澜岸、美景美地麟洲等新项目的入市面临同样的境地，价格战已经不可避免。
作为“一主一城”的“城”，航空港实验区还没有出现大面积的二手房市场，大部分仍处于新房市场层面，随后我们再对航空港进行具体分析。
对于经开区、高新区、郑东新区新房、二手房还有疑虑的粉丝我们可以留言中见，佩奇知无不言、言无不尽。
ID：donggetanpan
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