物业公司的产生（物业又被称为）
“物业管理”，这是个舶来词儿，就是上图中英文“PROPERTY Management”的翻译。其中的PROPERTY——译作“物业”，这是借鉴了我国香港地区的译法。
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物业管理，最早算是英国人的创举，后来被美国人发扬光大，其本质是房地产开发的后续服务。那么从事这类专业服务的企业，就是所谓的物业（管理）公司。
而国内第一家真正意义上的专业物业公司，是在1981年成立的“深圳市物业管理公司”，这也通常被认为是我国物业管理发展史的起点标志，至今恰好四十年有余。
回顾几十年的物业行业发展历史，伴随着立法进程的逐步完善和深入，物业公司的名称也经历了几次显著的变化：
一、《办法》及《条例》时代，统称为：物业管理公司。
虽然首家专业物业公司成立于1981年，但物业行业的真正起步始于上世纪的九十年代中期。其中1994年4月实施的《城市新建住宅小区管理办法》（原建设部33号令），是第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。
该《办法》明确规定：住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。
这就是为什么新建住宅小区要由物业公司来“管”的主要法规依据。
《办法》运行了近十年之后，2003年版《物业管理条例》正式公布并实施，这是物业发展史上划时代的具有里程碑式意义的第一部行政法规。
《条例》第三十四条规定：一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
应该说，《办法》和《条例》时代，是物业公司的“黄金时代”，那个时候，小区好“管”，业主容易“管”，物业公司的活儿也相对好干，纵然在实际中也有诸多摩擦，但根本听不到“取消物业”这类极端的口号声。这主要是由于“管理”二字，给相关各方都带来了一定程度上的“理念错乱”，而这种影响也延续至今。
二、《物权法》时代，统一修改为：物业服务公司。
2007年十月，《物权法》正式施行，这部法律给原有的物业管理制度带来了极大的影响。其中的第八十一条规定：
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
该条被认为是“业主自治自管”的法理依据，这标志着小区多元化管理模式成为可能；而“其他管理人”一词儿的出现，击破了物业公司在小区管理中一家独大的局面。
此外，为了与《物权法》有关规定相衔接，《条例》也进行了修改。而在07修正本的《条例》中，一个显著的变化就是，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。这至少在字面上予以了正本清源，物业公司，是一个“服务”公司，不是一个“管理”公司。
《物权法》时代，物业行业还有一件大事，即2018年3月，住建部发文废止了《物业服务企业资质管理办法》。这标志着物业公司的“资质管理”成为历史，物业服务成为“零门槛”，彻底推向了市场。
在《物权法》时代中后期，物业公司的日子变得不再那么好过，业主一方对于小区的“主权”意识似乎猛然“觉醒”，对于“公共收益”的声讨变得高涨，“更换物业、业主自治”的口号开始甚嚣尘上，“取消物业”已在内心中逐步“酝酿”。
三、法典时代，物业公司已然被“物业服务人”所替代。
翻遍整部法典事关物业管理的法条，物业公司几乎没有了“存在感”，在字面上都鲜见“物业服务企业”了，取而代之的是“物业服务人”这个新名词儿。那么“物业服务人”是什么？
《民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
原来法典是将物业公司及“其他管理人”合并为了“物业服务人”，这也意味着法典时代下的物业服务彻底做了放开，能从事这项服务的可以是物业公司，也可以是其他类型的公司和组织，还可以是个人，更可以是一个业委会等等等等。做得好坏取决于市场，取决于付费的业主，优胜而劣汰。
法典时代下，传统意义上的从事住宅类物业管理的物业公司，面临的挑战远远大于机遇。来抢饭碗的不光是圈内的物业同行了，有可能那些原本八竿子打不着的“其他行业公司”，也敢来正大光明的分一杯羹。
或许那些高喊“取消物业”的人，其本意仅是为了“取消物业费”而已，这另当别论。
但作为一个存在了几十年的企业组织，物业公司如果继续以当下的存在形式，长期背离其设立初衷，难以彰显其存在意义和价值，既不能得到绝大多数业主的支持和认可，又不能恪守最基本的服务准则，那么这类组织形式早一点被淘汰、被取消、被替代，或许对相关各方来说，都是一件幸事。
